Wohnimmobilien sind in aller Munde. Kein Wunder bei einer Präsenz in den Mainstream-Medien, die es so schon lange nicht mehr gab. Zu Recht? Ja, wenn man die während der vergangenen Jahre drastisch gestiegenen Mieten in den deutschen Metropolen einschließlich Universitätsstädten und die um sich greifende Hysterie wegen der vermeintlich allgemeinen Wohnungsnot als Indiz für eine Preisblase und dementsprechend als Empfehlung zum Immobilienverkauf interpretiert. Aber nein, falls die Medien vom Mieterverein, von den Verbraucherzentralen und von Politikern dazu missbraucht werden, gegen Vermieter wie auch gegen Makler die verbale Keule zu schwingen und nebenbei gebetsmühlenartig bezahlbare Mieten einzufordern.
Das Gesetz dehnen, bis es sozialpolitisch passt
Dennoch ist nicht zu verhehlen, dass die Bundesregierung offenbar auf einen Keulenschlag gegen Vermieter hinarbeitet. Lassen wir dazu den stets bestens informierten Berliner Großmakler und Verbandsvorsitzenden Jürgen Michael Schick zu Wort kommen:
„Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit Langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse ’scharf gestellt‘. Aus meiner Sicht wird eine neue Bundesregierung zumindest diese Reform vornehmen – egal, welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 Euro je Quadratmeter und Monat.“
Sprengkraft weit über den Mietspiegel hinaus
Jetzt ahnen Sie wahrscheinlich, wie viel Sprengkraft im Mietspiegel steckt, bislang eher einseitig unter dem emotionalen Aspekt diskutiert, Vermieter würden ihre Mieter ungerecht behandeln. Da auf Mieten einschließlich Nebenkosten im Bundesdurchschnitt über ein Drittel der Ausgaben privater Haushalte entfällt, drängt sich das Thema für opportunistische Wahlkämpfer aller Parteien geradezu auf. Sie werden es also – überwiegend unter dem Aspekt der sogenannten sozialen Gerechtigkeit – hin und her wälzen.
Die Sprengkraft wird weit über den Mietspiegel hinaus ihre Wirkung entfalten. Viele Mietrenditen werden verkümmern oder sogar ins Minus rutschen, Vermieter werden sich die eine oder andere Renovierung ersparen, Mieter werden noch mehr als bisher auf ihre Rechte pochen, hier oder da – besonders in unattraktiven Lagen – werden die Wohnungspreise zu fallen beginnen und im Lauf der Zeit auch die Preisentwicklung in guten Lagen beeinträchtigen, von langer Hand geplante Projekte werden zurückgestellt, und im schlimmsten Fall werden Vermieter nicht mehr Zinsen und Tilgung aufbringen können, sodass ihnen am Ende womöglich die Zwangsversteigerung drohen wird.Achtung, Ansteckungsgefahr!
Da Wohnimmobilien ja nur eine unter mehreren Anlageklassen sind, besteht Ansteckungsgefahr. Das heißt, mittelbar können auch Gewerbeimmobilien, Aktien, Anleihen, Kapitalversicherungen und weitere Anlagen betroffen sein. Einfaches Beispiel: Ein Investor besitzt mehrere Mietshäuser und ein gut gefülltes Aktiendepot. Er benötigt, um die Ausbildung seiner Kinder zu finanzieren, mehr Liquidität. Er liest etwas über die drohende Manipulation der Mieten und entschließt sich zum Verkauf von zwei seiner Häuser, die an einer lauten Ausfallstraße liegen und deren Renditen ihm bereits seit Jahren nicht mehr gefallen.
Doch die Nachfrage nach solchen Häusern ist relativ gering; bestenfalls Spekulanten melden sich als angebliche Interessenten zu Wort, um zuallererst den Preis zu drücken. Also entschließt sich unser Investor zum Verkauf eines Teils seiner Aktien. Verhalten sich immer mehr Investoren so wie er, entsteht Druck auf die Aktienkurse. Dasselbe lässt sich auch mit Anleihen durchspielen. Bezüglich beider Anlageklassen ist natürlich zu berücksichtigen, dass Angebot und Nachfrage selbstverständlich auch von anderen Anlegern bestimmt werden, von institutionellen wie BlackRock oder Deutsche Asset Management und von unzähligen privaten.
Lage, Lage, Lage
Zwei hervorstechende Merkmale von Immobilien sind: Ihre Preise stehen erst fest, nachdem sie den Eigentümer gewechselt haben, und die Vermarktung kann sehr lange dauern. Wer Immobilien besitzt und sie verkaufen will, muss also antizyklisch vorgehen, das heißt, am besten während einer allgemeinen Immobilien-Euphorie verkaufen. Derzeit erleben wir eine – noch. Und als Timing-Hilfe steht die nach der Bundestagswahl zu erwartende Mietmanipulation zur Verfügung. Unter diesen Voraussetzungen sind Vermieter gut beraten, sich wenigstens von einem Teil ihrer Mietshäuser zu trennen, bevor es zu spät ist.
Zu guter Letzt sei noch erwähnt, dass Immobilien – vermietete wie auch selbst genutzte – ein Klumpenrisiko enthalten. Das heißt, ihr Kauf erfordert im Gegensatz zu liquiden Anlagen (Tages- und Festgeld, Aktien, Anleihen, Fonds, Edelmetalle u.a.) mindestens einen mittleren sechsstelligen Einsatz, sodass sie für viele Eigentümer den Schwerpunkt ihrer Geldanlage bilden. Für liquide Anlagen als Risikoausgleich bleibt dann oft nicht mehr genug Geld übrig. Also lässt sich nur hoffen, dass in solchen Fällen wenigstens das Credo der Immobilienbranche stimmt: Lage, Lage, Lage.
Die einnahmen müssen die ausgaben zwingend übersteigen. Das gilt für einzelpersonen, kaufleute, firmen, unternehmungen, konzerne und auch für staaten. Das galt sogar im ehemals real existierenden sozialismus. (Wurde aber ignoriert.) Und es gilt auch für vermieter.
Das ist aktuell so.
– Wenn die Mietpreisbremse aber so ausgelegten wird, dass 1. der Mietspiegel nicht mehr das Maß ist, sondern ausschließlich die Vormiete, dann wird es ein Problem werden!
Und wenn 2. am Mietspiegel manipuliert wird, indem man nicht die aktuelle Entwicklung der letzten 4 Jahren der Berechnung zugrunde legt, sondern völlig absurd die letzten 10 Jahre und dadurch der Mietspiegel (in Zeiten von steigenden Mieten), sogar sinkt (und dadurch verhindert wird die Bestandsmieten moderat anzupassen) , dann wird es bald keine (privaten) Vermieter mehr geben, sondern nur noch große (skrupellose) Miethaie und mit denen wünsche ich Ihnen dann viel Spaß…
Zudem, das letzte Hoch bei den Immobilienpreisen und Mieten hatten wir im Jahr 1995! (Damals hat übrigens der „Normalverdiener“, 1 Personenhaushalt, 50% seins Einkommens für die Miete aufgewendet). Seit diesem Hoch haben Preise und Mieten nicht nur stagniert, teilweise sind diese sogar gefallen! – Das einzige was sich in dieser Zeit verdoppelt hat sind die Lebenshaltungskosten (- auch des Vermieters, stellen sie sich vor…!) und die Miet-Nebenkosten, davon kann der Vermieter aber keine (Handwerker-) Rechnungen bezahlen!
Und erst in den letzten 3-5 Jahren haben die Mieten überhaupt wieder angefangen zu steigen, endlich aus „Vermietersicht“! Die „Kaufkraft“ einer Immobilie, also deren Kaltmiete, liegt aber immer noch 40-50% unterhalb der Kaufkraft von 1995! Das heißt, jemand der sich 1995 eine ETW gekauft und vermietet hat, hat tatsächlich 50% seiner Kaufkraft eingebüßt, also ordentlich Verlust gemacht, was am Ende natürlich auch zu einem Investitionsstau geführt hat! Und wenn nun, da die Kalt-Mieten (nach 20 Jahren!!!) endlich steigen, dieser Anstieg abgewürgt wird, dann werden die Immobilien verfallen, da niemand mehr in diese Geld investiert, weil nicht vorhanden, nach 20 Jahren Stagnation!
Auswüchse wie z.B. in München, wo sich kein normaler Mensch mehr eine Wohnung leisten kann, müssen Einhalt geboten werden. Wenn man diese Keule aber flächendeckend einsetzt, dann wird es in einem Fiasko enden!
Schon jetzt trifft es Objekte, welche die Mieten dringend von z.B. 3,– Euro pro qm, auf Marktniveau von 8,– Euro anheben müssten um wirtschaftlich tragbar zu werden, diese können aber Dank Mietpreisbremse nur alle 3 Jahre (!!) um 15% anheben, also von 3,– auf 3,45 Euro, das wird zum finanziellen Kollaps führen! Und dann heißt es „Großinvestor übernehmen sie“, dann ist Schluss mit Lustig für den Altmieter, denn der private Vermieter ist raus und nach Komplettsanierung gibt’s dann 12-16 Euro pro qm an Miete… (oder eben, falls dies in Zukunft auch verhindert wird, den total Verfall solcher Objekte).
Eine interessante aber absurde Lösung…alle werden Beamte…oder schneiden sich gegenseitig die Haare.
Kommen sie zurück in die Realität oder nehmen sie Zustände wie in der dritten Welt in Kauf. Nigeria kann ich ihnen da wärmstens empfehlen..wo ein ehemaliger Kollege zwei Häuser hat. Allein der Anblick diese Häuser mit ihren Sicherungen wird sie in die Realität zurück holen.
Man kann die hohe Steuerlast gerne beklagen. Allerdings erwarte ich da auch, Alternativvorschläge zu machen. Klar, wir haben momentan die höchsten Steuereinnahmen (so wie wir fast jedes Jahr durch Produktivitätssteigerung und Inflation mehr Steuern einnehmen). Aber wir haben auch 2 Billionen Euro Schulden bei den öffentlichen Haushalten. Wer Vorschläge machen kann, wie man trotz Steuersenkungen diese Schulden abbaut, immer her damit.
Wohin wollen Sie gehen?
Meinen Sie denn, dass diese Welle, die uns erfasst hat, nicht bald die ganze Welt, in der wir uns ansiedeln könnten, flutet?
Ja: dass diese Welle nicht in gewissem Sinn durch Auswanderer mitgeschleppt würde?
Wohin wollen Sie gehen?
USA?
Neuseeland?
Australien?
Russland?
Tschechien?
Thailand?
Philippinen?
Konsequenzen bei allem durchdacht? Richtig und weitblickend, meine ich?
Puh.
Man kann nirgends mehr hingehen, wo man „seine Ruhe hätte“.
Alle meine Geschwister sind ausgewandert. Anderswo sind Abgründe, die man von hier aus unterschätzt…Nur ich bin noch in Deutschland. Ich weiß also sehr genau, wovon ich rede.
Eine Wahlentscheidung trifft man in der Regel nicht nur aus einem Aspekt der Politik heraus, sondern aus der Gesamteinschätzung verschiedener Segmente: den einen hebt die Rentenpolitik an, der andere wichtet Familie und Bildung höher, wieder andere beziehen noch die Sicherheitslage ein. Letztlich ist es ein Kaleidoskop von Politikfeldern, was einen dann zu dieser oder jener Partei neigen lässt.
Wenn ich Mieter wäre (bin ich aber nicht), wäre es mir egal, ob der Vermieter Krause oder Graham oder Papadopoulos heißt, wenn er ordentlich die Wohnung bewirtschaftet und moderat die Miete erhöht.
Wäre im Fall der RRG-Regierung als Ausführung der Vermögenssteuer durchaus denkbar. Die Bemessung der Vermögen und die resultierenden Verwaltungsverfahren werden den Staat lahmlegen!
Eine Verkäuferin verdient so um die 2000 EURO brutto. Das kann sie vorher erkunden und sich alternativ für einen Beruf im Metallbereich oder anderer gut bezahlter Branchen entscheiden, auch im zweiten Bildungsweg den Studienzugang erlangen und alles Mögliche studieren. Dann kann sie sicher auch bessere Wohnung mieten.
Man verdient als Vermieter kaum was wenn man das Wohngeld und unvorhergesehene Baumängel abzieht.
Außer man ist Big Player mit mehreren Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks
Betrachten sie Gesellschaften wie SAGA oder andere. Der Staat hat die Aufgabe bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen…was nach dem Krieg auch relativ erfolgreich war. Die Abkehr von diesem Prinzip hat das kommende Elend verursacht.
Ich überlege, eine Immobilie in Ostdeutschland zu erwerben. Einen Resthof nicht zu weit abseits von Infrastruktur der sich zum Gemüseanbau und Tierhaltung eignet aber auch Raum zum Vermieten.
Ist das nun doch keine gute Idee mehr?
Kommt darauf an wo. Vorn die Ostsee und hinten die Friedrichstraße – von der Idee träumten schon andere. Ich habe ein solches Refugium unweit der polnischen Grenze. Eine Gegend mit minimaler Kopftuchdichte. Ein Überlebensvorteil wenn es soweit ist.
Ich habe etwas im Auge das genau zwischen Dresden Leipzig und Berlin liegt. Ich überlege mittlerweile aber schon, ob nicht selbst das, selbst wenn es im Osten ist, ungünstig ist. Die Immobilie selber hingegen ist traumhaft
Ich würde mal sagen, zwischen beiden Visionen liegen noch Welten. Wir sind weit davon entfernt, dass hier niemand mehr investiert. Wir müssen aber auch nicht millionenschweren Investoren noch Geld hinterherwerfen.
„Armut für Alle“ scheint wohl das langfristig Ziel zu sein…!
Wie das dann so aussieht im Land, wenn Eigentum nichts mehr Wert ist und sich daher auch keiner mehr dafür interessiert und verantwortlich fühlt, hat man ja in der DDR ausführliche erleben und betrachten können, dort hat es 1989 kurz nach dem Mauerfall ausgesehen, als wäre das Kriegsende 1945 erst ein Jahr her…
Endlose und Planlose Diskusion um Mietpreise mit oder ohne Bremse.
Die Mieten sollten sich an dem Nettoverdienst der Bürger orientieren und 40% einfach nicht übersteigen. Somit muss dem Bürger einfach mehr Netto bleiben, dann verdienen die Vermieter auch mehr, ohne das gleich der Bürger verarmt an der Miete. Das heisst, der Staat sollte statt einer Mietpreisbremse zu deklarieren, einfach die Steuernsenken. Deshalb ist die Mietpreisbremse auch nichts anderes als ein Werkzeug die Steuerverantwortung an die Bürger zu übertragen.
Man kann halt nicht mehr abzocken als da ist und damit das Potentzial möglichst noch sehr lange , sehr hoch bleibt, muss man diesmal die bösen Vermierter als Südenbock dastehen lassen.
Was hilft Steuersenkungen denjenigen, die schon jetzt kaum Einkommensteuern bezahlen? Steuerverantwortung klingt gut und schön, aber hilft nur denjenigen die schon so genügend Geld haben.
Diese Personen könnten sich vielleicht im Job oder extern weiter qualifizieren und einen besser bezahlten Job anstreben? Aber das strengt ja an, da ist der Ruf nach Wohlfahrtsleistungen bequemer.
Den berechtigten Wunsch, nicht mehr als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnzwecke auszugeben, kann man sich auch ohne politische Einflussnahme erfüllen:
1. durch intensive und kritische Bewertung seiner Ansprüche hinsichtlich Lage und Luxusanspruchs,
2. durch Erweiterung des Haushaltsnettoeinkommens durch Einbeziehen aller arbeitsfähigen Haushaltsmitglieder (sprich Ehegatten in Vollzeitbeschäftigung bringen, minimale Ausfallmonate bei Familienzuwachs) und
3. durch konsequentes Ansparverhalten zum Zweck des Eigentumserwerbs, denn selbstgenutztes Wohneigentum ist immer günstiger als Mieten.
Fazit: nicht nach dem Staat rufen, selbst aktiv werden.
Diesen Zustand haben wir doch bereits! Wenn sie mehr Verdienen, zahlen sie auch mehr Steuern. Ich rufe auch nicht nach dem „Staat“ sondern stelle die Frage, warum wir überhaupt derart viel Steuern zahlen? Wo geht das Geld hin? In den Strassen- und Wohnungsbau wohl eher nicht. Auch sehe ich kein Ende dieser Spirale. Was ist wenn es der Wirtschaft nicht mehr so gut geht, es Entlassungen gibt oder die Löhne gesenkt werden? Auch so entsehen Gettos und irgendwann mal „No Go Areas“….
Ich rufe nicht nach dem Staat, aber der Staat sollte aufhören zu blockieren, Migration endlich steuern und den Druck auf den Wohnungsmarkt damit senken, den sozialen Wohnungsbau wirklich fördern und nicht die spekulations Objekte.
Und noch was, wollen Sie zu 2 nur für die Miete arbeiten gehen? Beste Beispiel: Freiburg hier müssen die Einwohner im Durchschnitt 70% ihres Einkommens für Mieten ausgeben! Da sag ich nur viel Spass beim arbeiten!
Da hier auch potentielle Käufer mitlesen, die dies als Empfehlung verstehen müssen, einen Kauf bleibenzulassen, ist der Tipp schon eine Luftnummer, der die Preise sofort drückt, vorausgesetzt, der Artikel bewirkt tatsächlich, was er bewirken will, nämlich das Ziehen der Konsequenz, die sich aus der Warnung ergibt.
Es ist also, weitergedacht, zum Zeitpunkt des Lesens bereits zu spät, wo geraten wird: „Handeln Sie, bevor es zu spät ist.“
Eine zwischen den Zeilen entnehmbare Information ist, dass der Autor, nur an eine Seite denkend und die andere ignorierend, existierenden Mietshausbesitzern gewogener ist als solchen, die es erst werden wollen. Falls ich mich hierin irren sollte, und er hat tatsächlich an beide Seiten gedacht, dann heißt dies allerdings potentiell, dass er möglichst schnell und billig zu einem Haus kommen möchte, die o.g. Wirkung des Artikels in Rechnung gestellt. Dies wiederum bedeutet, dass ein Hauskauf doch nicht so übel ist und der Verkauf somit eine Dummheit. Das vergleichen wir jetzt nochmal mit der ursprünglichen Empfehlung des Autors, siehe Zitat am Anfang dieses Kommentars.
Diese sozialistischen Politclowns -man könnte sie schon Kommunisten schimpfen- ruinieren unsere Gesellschaft grundlegend.
Die große Mehrheit der Vermietungen in Dtl. sind rein privater Natur, und nicht große institutionelle Anleger.
Die privaten Vermieter müssen ihre Miete, anhand von Tilgungen und Zinsen gegenüber der Bank, sowie immer wiederkehrenden Reperaturen und Renovierungen, sinnvoll berechnen.
Wenn dann auf einmal die errechnete Miete nach unten kracht, treibt man diese Leute in die Zwangsversteigerung und einen möglichen Ruin. Und letztendlich muss noch der Steuerzahler dafür aufkommen, da diese Leute dann vielleicht auf Sozialhilfe angewiesen sind. Aber all das begreifen unsere naiven Politiker nicht, die wohnen in ihren schicken Altbauwohnungen und freuen sich, dass ihre Wohnung so schön ist. Dass allein viel Geld in die ständige Instandhaltung investiert werden muss, übersteigt deren begrenzten Horizont.
Aber immer schön weiter rumwursteln.
Die privaten Vermieter sollen eben keine Wohnungen kaufen, wenn sie sie nicht aus dem liquiden Vermögen erwerben können. Mit Zins ist natürlich der Mietwucher schon vorprogrammiert.
Gleiches gilt für den Selbstnutzer: beim Wiederverkauf einer finanzierten Wohnung will der Verkäufer die Finanzierungskosten auch noch mit einbringen. Da hätte er sich aber bei mir geschnitten: für die Wohnung gibt’s den Verkehrswert für die Lage und den niedrigen Substanzwert für ein (evtl. aufzufrischendes) Objekt, also Abschläge für Nachrüstung auf Top-Niveau.
Na, da wird Ihr, dem verkehrswert entsprechendes preisangebot sicher so ausfallen, dass Sie sich über eine finanzierung überhaupt keine gedanken machen müssen.
Wenn das so einfach wäre mit dem Mietspiegel und den Vergleichsmieten:
Bei den Wohnungen variieren Alter, Lage, Größe, Ausstattung und Renovierung sehr stark, so dass
Mieter, Vermieter, Internetplattformen, Immobilienhändler, Rechtsanwälte und Gemeinden haben nach meiner Erfahrung ihre jeweils eigene Mietspiegel. Es ist zudem sehr schwierig, diese ständig auf dem Laufenden zu halten.
Wieder ein Versuch „Gerechtigkeit“ durch Komplexität zu schaffen.
Aber wir wissen ja spätestens seit 2016:
„Es gibt keine Einfachen Lösungen“.
obwohl:
„Stehen die Vermieter nicht in Konkurrenz ?“